阅读提示：产业地产盈利模式可以概括为三种：一是土地赚钱，一级开发、二级开发收益；二是产业赚钱，通过产业培育、产业成长带来收益；三是资本赚钱，园区作为资本运作平台，非上市企业整合打包为上市企业...
一、赚土地的钱 —— 园区运营商通过片区开发获取收益
赚土地的钱，主要指片区开发所带来的一级开发收益与二级开发收益，其中一级开发收益来自于政府购买或土地出让后的分成，二级开发来自于片区厂房、办公、商业、住宅等进行开发、出售、租赁后产生的收益；
其中具体可以考虑的收入有一级开发中产生工程费、一级开发完成后土地出让获取分成、二级开发中厂房、办公楼出售、出租收益，住宅出售、出租；其中在如今租赁政策下，工业用地转长租公寓也是相对较热的方式。
在整体开发过程中，政企合作的ppp模式被广为常用，部分ppp项目条件严苛，项目本身实际收益有限，此时在集团顶层可考虑是否能为集团其他产业链上控股企业（例如建筑、建材等）带来业务，通过产业链获取利润也不失为一种方式，这种逻辑与房企开发保障性住房雷同。
此版块的主要风险在于企业项目选址规划能力、企业产业的导入能力。
首先在项目选址方面，不是每一块地都适合做园区的，更进一步说园区选址方面就具有资源的稀缺性，这也是笔者认为华夏幸福为何持续高负债扩张的本质原因，在具体选址方面笔者听闻过一个案例，
某园区定位为传统低端制造业，多建设传统标准厂房，而规划时未考虑通往园区必经之路上有一座收费桥梁，其过桥费使得低端制造的运输成本大幅度提高，最后使得该园区因早期建设厂房再改造困难，地处偏远定位改变困难，最终项目失败无人问津，这是产业选择与选址的复合问题，实让人唏嘘不已；
其次在产业导入能力方面，在前提谈判环节中，房企与产业企业签订的战略合作协议往往只能是说明自身产业导入能力的参考，产生股权关系才被真正认可，否则项目获取都较为困难；而就算获得项目，地方政府在项目实操中均分期给与土地，也就是说，如果园区没招商运营起来是无法获得下期土地，也就无法进行更多的住宅或者商业建设谋求回现、盈利的，这就对企业产业导入能力提出了更高的要求。
二、赚产业的钱 ——园区通过产业培育带来的收益
产业的钱理解比较简单，其主要是获取产业成长带来的收益，其具体业务板块包括孵化器业务（笔者听闻盈利者了了）、产业投资业务（本质属于“产融”结合研究）等，其具体盈利点包括地方政府税收分成、产业投资后股权转让产生的收益等。
此版块的主要风险在于产业投资方面风险。
首先，非上市企业的股权投资难度很大，股权投资基金其自身投资难度大，资本退出途径少，更重要的是从我国现有整体产业“质量”来看，规模以上企业盈利相对较少，盈利整体靠前的均为金融、地产等企业，这些产业繁盛一定程度上为其他产业发展带来了相当大的成本；根据2017年年报数据，在a股上市公司中，净利润率在6%以下的产业占到了超过三分之一，而从直接盈利来看，相当数量的上市公司全年净利润是难在北京地区买一套房的。
上市企业尚如此，园区运营商需要投资的非上市企业情况可想而知。
其次，产业园区+投资基金同步模式，看似协同，而实际往往会产生各种问题：
1．类似于张江高科等国企，在国有资产流失的帽子下产业投资对实际执行者来说是“不可承受之重”，投10家企业1家出现损失投资负责人可能就要被反复问责，乃至于出现了国有企业向部分被投企业不断输血的问题，因为只要被投企业不破产，国有资产在账面上就没有流失，最终造成实际的损失则巨大；
2．园区+基金的模式容易产生内部板块间的问题，产业园区板块以招商为目标，不免要求基金板块为招商服务，而产业投资基金方面运作应充分考虑后期退出，盈利等情况，在基金做出投资决策是园区招商板块的意见势必对其有所干扰，而产业投资方面还要求很高的产业布局规划的素养，这都为企业在产业投资方面设下了重重障碍。
在以上困难的方向下，我们在研究中还发现了2018年至今，在国家政策主导下angel轮主导的产业投资呈现显著的上升趋势，换言之国家对小微企业金融支持正在持续扩大，创业期企业天使轮投资本身对投资的要求就非常高，产业地产企业要追随这样的风向获取政策红利，势必更是难上加难。
图 – 2017.6-2018.6创业投资基金投资项目融资方式情况比较
数据来源：wind
三、赚资本的钱 ——以园区为平台，将非上市企业整合打包为上市企业
这种玩法比较特殊，较为典型的企业包括“黑石”和在国内已经声名狼藉的“奥信”，其本质是对某特定产业进行大规模收并购，而通过对小企业的并购、整合，提供园区平台，最终形成集团化、规模化企业并包装上市，而收并购的资金通过高倍率的杠杆获得，最终上市后实现资本退出，对投资人还本付息。
模式其本身是资本运作，而园区只是作为其运作的一个平台，模式风险高，在募集资金过程中对自身资本实力有较高的要求。